第1篇 某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)與整體策劃
e小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)與整體策劃
(一)、管理服務(wù)宗旨及目標(biāo)的實(shí)施
為體現(xiàn)e的尊貴,發(fā)展商特聘請(qǐng)'**盛和園物業(yè)管理有限公司'提供高效率的專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)。為全面提升'以客為尊'的服務(wù)機(jī)制,e特設(shè)有總辦事處、下設(shè)工程部、客戶服務(wù)部(物業(yè)部)、保潔部、保安部、行政人事財(cái)務(wù)部等部門。e管理處本著'親切服務(wù),用心管理'的宗旨,竭誠(chéng)為業(yè)戶提供完善、周到、優(yōu)質(zhì)、理想的服務(wù),努力創(chuàng)造一個(gè)安全、文明、和諧、舒適的居住環(huán)境。同時(shí)通過(guò)對(duì)訂定完善的設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修計(jì)劃,對(duì)物業(yè)及系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備實(shí)施嚴(yán)謹(jǐn)完善的管理,使物業(yè)達(dá)至保值增值的目標(biāo)。
物業(yè)管理服務(wù)主要包括兩大部分,一是對(duì)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備實(shí)施規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾?二是對(duì)業(yè)戶提供細(xì)致、周到、優(yōu)質(zhì)的服務(wù),創(chuàng)造舒適的理想居停。
1、將e作為**物業(yè)管理的典范實(shí)施管理,引入盡善盡美的個(gè)性化服務(wù)理念,將酒店管理與物業(yè)管理融為一體,本著'以人為本'的原則,以高起點(diǎn)的管理、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)、高素質(zhì)的人員,讓業(yè)戶享受'五星級(jí)'的人性化服務(wù),從而達(dá)到社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)的高效益。
2、在內(nèi)部管理上,實(shí)行定員、定量、定額方式,以規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾矸椒?合理調(diào)配各工作崗位的人員,量化各崗位的人員,量化各崗位的工作指標(biāo),實(shí)行嚴(yán)格有效的考核制度,使管理隊(duì)伍的素質(zhì)不斷地提高,為管理好e,服務(wù)于業(yè)戶打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
3、協(xié)調(diào)處理好開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的間的關(guān)系,作為雙方溝通的橋梁,維護(hù)兩者的合法權(quán)益,向開(kāi)發(fā)商提出合理的建議,為住(用)戶排憂解難,使住(用)戶稱心如意,安居樂(lè)業(yè)。
4、通過(guò)專業(yè)化和社會(huì)化的物業(yè)管理服務(wù),延長(zhǎng)物業(yè)及其設(shè)施、設(shè)備、綠化等使用期,發(fā)揮物業(yè)設(shè)施及其環(huán)境效益的整體功能,促進(jìn)人居環(huán)境的改善,從而有助于人際關(guān)系的融洽。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理本身既可免除業(yè)戶的后顧的憂,確保業(yè)主的物業(yè)高度保值、增值。增強(qiáng)他們對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信心,提升開(kāi)發(fā)商在公眾中的良好形象,創(chuàng)造良好的名牌效應(yīng),更有效地促進(jìn)物業(yè)的銷售。
5、在物業(yè)管理方面,計(jì)劃從業(yè)戶入住起兩周年評(píng)上優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的榮譽(yù)稱號(hào)。
(二)管理服務(wù)目標(biāo)整體策劃
e的管理服務(wù)工作將本著'親切服務(wù),用心管理'的宗旨,對(duì)本上區(qū)的住宅及部分實(shí)施一體化管理的綜合服務(wù)。一體化管理,管理處設(shè)有對(duì)住宅及管理的各部門,負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、管理住宅及商鋪管理中出現(xiàn)的各種情況和問(wèn)題,保證小區(qū)的正常運(yùn)作,受理住(用)戶及商場(chǎng)、寫字樓的投訴,監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量,確保各種管理工作暢順。管理處設(shè)有客戶服務(wù)部,全面負(fù)責(zé)小區(qū)住宅部分和商場(chǎng)、寫字樓的日常管理服務(wù)工作,充分發(fā)揮一體化管理資源合理配置的優(yōu)勢(shì),節(jié)約人力、物力的投入,加強(qiáng)住宅和商場(chǎng)、寫字樓的相互支持和促進(jìn),提高管理效能。管理處將以人性化的管理貫穿于工作的始終,充分發(fā)揮員工的工作積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性,最好地滿足住用戶的各項(xiàng)要求。管理處將結(jié)合本小區(qū)的特點(diǎn),把住宅管理和商場(chǎng)、寫字樓管理結(jié)合,創(chuàng)造出獨(dú)具風(fēng)格的管理模式,以盡善盡美的管理服務(wù),為業(yè)戶提供安全的居住、辦公、商務(wù)環(huán)境。
(三)管理運(yùn)作機(jī)制
公司每年與管理處簽訂管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)責(zé)任書,管理處各級(jí)員工與管理處簽訂服務(wù)質(zhì)量保證書,實(shí)行計(jì)劃目標(biāo)責(zé)任制管理,同時(shí),還貫以督導(dǎo)管理,全面質(zhì)量管理,協(xié)調(diào)管理及實(shí)行值班主管日常管理責(zé)任制。
嚴(yán)密、科學(xué)、規(guī)范的管理動(dòng)作機(jī)制是為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷服務(wù)的保證,更使管理動(dòng)作逐漸走向良性循環(huán),實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)動(dòng)作機(jī)制如下:
1、計(jì)劃目標(biāo)管理
根據(jù)《人國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)》的要求,按照全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則制定各項(xiàng)管理指標(biāo);務(wù)求物業(yè)在兩年內(nèi)成為全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)。
2、督導(dǎo)管理
采取有效的督導(dǎo)管理方式,對(duì)各職能部門實(shí)施監(jiān)督指導(dǎo)管理,保證工作正常運(yùn)作,提高工作效率和工作質(zhì)量,具體有以下四種作法:
(1)經(jīng)濟(jì)管理:公司與各級(jí)員工簽訂勞動(dòng)責(zé)任狀,明確員工的權(quán)利與義務(wù),并制定各員工所在崗位和工作績(jī)效相掛鉤的工資制度,以此來(lái)調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。
(2)法規(guī)管理:遵循既訂的規(guī)章制度和工作程序來(lái)規(guī)范員工的言行,提高工作效率和工作質(zhì)量。
(3)行政管理:實(shí)行每月、每周部門詳細(xì)的工作計(jì)劃,管理處主任每天上班前20分鐘組織管理級(jí)召開(kāi)'早會(huì)'布置當(dāng)日工作,下達(dá)工作任務(wù),總結(jié)前一天的工作情況,分析存在的問(wèn)題,提出解決辦法;并每周召集主管人員開(kāi)一次辦公會(huì),講評(píng)和布置工作,聽(tīng)取匯報(bào),分析存在問(wèn)題,提出解決辦法。
(4)激勵(lì)、培訓(xùn)管理:物業(yè)管理是多工種的服務(wù)行業(yè),平凡而樸實(shí)無(wú)化,為預(yù)防員工在一天天的重復(fù)工作當(dāng)中滋生惰性,我們采取通過(guò)各種培訓(xùn)教育手段喚起、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職業(yè)的榮譽(yù)感和責(zé)任意識(shí),讓廣大員工都能在不斷挑戰(zhàn)平凡的過(guò)程中不斷超越,并樹立員工與管理中心利益一致性的認(rèn)同感和'與小區(qū)榮辱與共'的使命感,不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。
3、全面質(zhì)量管理。
根據(jù)國(guó)家質(zhì)量評(píng)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),全面推行質(zhì)量管理,成立全面質(zhì)量管理小組,按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn),各級(jí)管理人員要認(rèn)真檢查質(zhì)量情況,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)糾正,使工作質(zhì)量不斷提高。
4、協(xié)調(diào)管理
運(yùn)用協(xié)調(diào)的管理辦法解決在管理服務(wù)過(guò)程中經(jīng)常發(fā)生的各部門的間、部門與員工的間、員工與員工的間、員工與業(yè)戶的間的矛盾和沖突。一是鼓勵(lì)員工、業(yè)戶對(duì)管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評(píng)意見(jiàn)或投訴,增強(qiáng)服務(wù)氣氛和管理的凝聚力,把存在的問(wèn)題暴露出來(lái),從而盡早防止嚴(yán)重后果的發(fā)生;二是在解決因員工士氣低落、服務(wù)質(zhì)量低劣,造成業(yè)戶有不滿情緒的問(wèn)題時(shí),若說(shuō)服或協(xié)商無(wú)效,可采取行政辦法,運(yùn)用行政紀(jì)律與指令加以解決。
5、實(shí)行中央值班主管日常管理責(zé)任制
管理處設(shè)值班調(diào)度室,由各部門主管輪值行使管理日常工作的指揮權(quán),及時(shí)處理日常事務(wù)和突發(fā)事件,協(xié)調(diào)各部門的工作,接受業(yè)戶投訴,保證管理機(jī)制的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。這樣不但有利于管理,方便業(yè)戶,而且有利于管理處主任集中精力做好各種工作,有時(shí)間深入到工作,有時(shí)間深入到工作現(xiàn)場(chǎng)抓落實(shí)。
6、導(dǎo)入物業(yè)管理ci系統(tǒng)戰(zhàn)略
在管理運(yùn)作中全面推行ci視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng),從細(xì)處入手,創(chuàng)大品牌效應(yīng),在小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種形象指示牌,形成獨(dú)有的社區(qū)文化個(gè)性和文明建設(shè)特色的小區(qū)。
具體圖示如下:
(四)管理動(dòng)作規(guī)范
1、目的
為制定實(shí)施服務(wù)提供計(jì)劃、檢驗(yàn)評(píng)價(jià)服務(wù)質(zhì)量和接受公司及業(yè)主監(jiān)督檢查提供依據(jù),特制定本規(guī)范。
2、適用范圍
本規(guī)范適用于公司為小區(qū)全體業(yè)主提供的物業(yè)管理服務(wù),包括保安和消防服務(wù),房屋及其配套設(shè)備設(shè)施的管理、維護(hù)、保養(yǎng)服務(wù),環(huán)境衛(wèi)
生管理服務(wù),綠化服務(wù)。
3、規(guī)范
(1)基本要求
a.成立業(yè)主管理委員會(huì)(條件具備時(shí)),簽訂物業(yè)管理合同,制定管理公約和住戶手冊(cè),建立健全業(yè)主的檔案。
b.接收并完好保存完整的物業(yè)驗(yàn)收資料、圖紙、檔案,維護(hù)物業(yè)使的符合規(guī)劃要求。
c.服務(wù)及時(shí)、準(zhǔn)確、安全、規(guī)范,非不可避免時(shí),不影響業(yè)主的正常工作和生活。
d.人員要求
著工裝、佩工牌上崗。
勝任本職工作,服務(wù)及時(shí)、準(zhǔn)備、熱情、周到、誠(chéng)懇,有無(wú)業(yè)主監(jiān)督一個(gè)樣,有無(wú)上級(jí)監(jiān)督一個(gè)樣。
遵紀(jì)守法,服從領(lǐng)導(dǎo),團(tuán)結(jié)同事,努力工作。
講文明、講禮貌、守道德、尊重業(yè)主,不與業(yè)主發(fā)生正面爭(zhēng)吵。
(2)保安和消防
a.實(shí)行封閉式管理。
b.實(shí)行24小時(shí)保安和消防值班,維護(hù)正常工作生活秩序,消防安全隱患,無(wú)因公司責(zé)任造成的重大刑事案件、安全事故和消防事故。
c.接到任何突發(fā)性刑事案件、安全事故和消防事故的報(bào)告,管理人員在十分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)處理,組織搶險(xiǎn)抗災(zāi)。
(3)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備管理、維修、保養(yǎng)
a.按規(guī)定對(duì)房屋及公用配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理和維修保養(yǎng),無(wú)因公司責(zé)任造成任何損壞或服務(wù)中斷。
房屋完好率>100%
房屋零修及時(shí)率>99%
房屋零修合格率=100%
設(shè)備完好率>98%
公用設(shè)施完好率>98%
路燈完好率>100%
地面單塊積水面積<2平方米
b.按合同提供業(yè)主室內(nèi)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備的安裝維修。
業(yè)主請(qǐng)修及時(shí)率>99%
業(yè)主請(qǐng)修合格率=100%
c.限停水電及凡可能對(duì)業(yè)主正常工作生活帶來(lái)不便的維修、保養(yǎng)作業(yè),提前24小時(shí)通知業(yè)主。緊急搶修除外。
d.接到任何原因造成的影響(或潛在影響)業(yè)主正常工作生活的房屋及公用配套設(shè)施設(shè)備損壞或服務(wù)中斷的通知,管理人員在半小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)檢修處理;危及(或潛在危及)業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全的管理人員在十分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)檢修處理。
(4)環(huán)境衛(wèi)生
a.整體環(huán)境及清潔設(shè)施隨時(shí)保持清潔,無(wú)雜物,無(wú)污漬,無(wú)積塵,無(wú)積水、無(wú)亂貼亂畫。
b.無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn),無(wú)亂設(shè)廣告牌,無(wú)隨意堆放雜物,無(wú)隨意占用公共區(qū)域,無(wú)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜、寵物。
c.清潔設(shè)備齊全完好,配置合理,并實(shí)行袋裝化垃圾管理,日產(chǎn)日清。清潔、保潔率>99%
d.化糞池按三級(jí)無(wú)害化糞池標(biāo)準(zhǔn)管理。
e.滅四害工作達(dá)到國(guó)家衛(wèi)生城市滅四害工作標(biāo)準(zhǔn)。
鼠密度粉跡法<3%
百套房間有鼠跡房間數(shù)<2
外環(huán)境2,000m鼠跡<5處
藥激法檢查滅蟑螂工作達(dá)到'雙五'和'雙二'標(biāo)準(zhǔn)
辦公場(chǎng)所及餐廳無(wú)蠅
百間居室有蠅房間<3
陽(yáng)性房間蠅數(shù)<2只
百間辦公室及居室有蚊房間數(shù)<8
(5)綠化
a.綠化地布局合理優(yōu)美。
b.花木品種多樣,觀葉、觀花、觀干植物兼有,花草樹木與建筑物配置得當(dāng),長(zhǎng)勢(shì)良好,修剪整齊美觀。
草坪每年修剪2次以上。
因管井水泥蓋地段造成綠籬斷段的控制在30cm以內(nèi)。
(6)其他
a.(月)業(yè)主有效投訴次數(shù)<5
b.(月)業(yè)主投訴處理率>99%
c.(月)業(yè)主投訴回訪率>100%
d.管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率=100%
e.消防設(shè)施、設(shè)備完好率=100%
4、檢驗(yàn)規(guī)則
(1)管理處采用下述方法進(jìn)行驗(yàn)收與評(píng)價(jià):
各班組日常自檢、互檢;
管理處每月組織各班組聯(lián)合巡檢;
管理處主任組織季度巡檢和年終大檢查。
(2)管理處還將采用每半年一至兩次向業(yè)主發(fā)放《物業(yè)管理服務(wù)征求意見(jiàn)表》的方式,書面征求業(yè)主對(duì)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生、保潔、設(shè)備保障運(yùn)行、環(huán)境綠化等服務(wù)質(zhì)量意見(jiàn),作為改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的參考依據(jù)。
(3)管理處對(duì)上述(1)、(2)收集的信息進(jìn)行分析,并根據(jù)分析結(jié)果提出改進(jìn)建議。
(4)主要質(zhì)量指標(biāo)的計(jì)算方法:
業(yè)主投訴處理率=(已處理業(yè)主投訴次數(shù)/業(yè)主投訴總次數(shù))
業(yè)主投訴回訪率=(回訪投訴業(yè)主人次/投訴業(yè)主總?cè)舜?×100%
房屋完好率=(完好房屋建筑面積/總建筑面積)×100%
房屋零修及時(shí)率=(按規(guī)定時(shí)間維修房屋次數(shù)/房屋維修總次數(shù))×100%
房屋零修合格率=(房屋零修合格次數(shù)/房屋零修總次數(shù))×100%
設(shè)備完好率=(完好設(shè)備數(shù)/設(shè)備總數(shù))×100%
公用設(shè)施完好率=(分類公用設(shè)施完好率的和/公用設(shè)施分類數(shù))×100%
路燈完好率=(完好路燈數(shù)/路燈總數(shù))×100%
業(yè)主請(qǐng)修及時(shí)率=(按規(guī)定時(shí)間維修次數(shù)/完成業(yè)主請(qǐng)修總次數(shù))×100%
業(yè)主請(qǐng)修合格率=(合格完成業(yè)主請(qǐng)修次數(shù)/完成業(yè)主請(qǐng)修總次數(shù))×100%
第2篇 濱海小區(qū)物業(yè)管理方式及服務(wù)理念規(guī)范
濱海新城小區(qū)物業(yè)管理方式及服務(wù)理念
'**濱海新城'開(kāi)發(fā)理念的定位,決定了客戶對(duì)高品質(zhì)物業(yè)管理與服務(wù)的期望,服務(wù)的模式應(yīng)從滿足精英階層'追求現(xiàn)代生活方式,享受高品質(zhì)生活的需要'入手,超越單純物業(yè)管理對(duì)物業(yè)維修、維護(hù)、保養(yǎng)的概念,結(jié)合我們自身的優(yōu)勢(shì),引入'貼心式管家'的管理方式,并結(jié)合'一站式服務(wù)'的服務(wù)理念,為客戶量身定做,提供專業(yè)化的管理與個(gè)性化服務(wù)。本著'以客為尊'的原則,以高起點(diǎn)的管理定位、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)、高素質(zhì)的人員,讓客戶充分享受到貼心的服務(wù)。
'貼心管家式'物業(yè)管理服務(wù)模式的運(yùn)作要點(diǎn)有:
a.服務(wù)的內(nèi)涵--'服務(wù)到家,感覺(jué)到家'。
b.服務(wù)的方式--'一對(duì)一服務(wù)'。
c.服務(wù)的時(shí)限--'24小時(shí)不間斷服務(wù),將管家24小時(shí)的聯(lián)系方式向業(yè)主公布'。
d.服務(wù)的目的--'為業(yè)主創(chuàng)造一種全新的生活理念,使業(yè)主的生活品質(zhì)得到進(jìn)一步提升'。
e.服務(wù)的原則--'用心服務(wù)、關(guān)心業(yè)主',將'貼心、舒心、放心'帶給業(yè)主。
第3篇 東營(yíng)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案
東營(yíng)市()小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案
東營(yíng)市()服務(wù)有限公司
二00五年十一月
保密要求
本方案為我公司針對(duì)東營(yíng)市()小區(qū)具體情況擬制的工作方案，屬本公司的商業(yè)秘密。我們懇請(qǐng)有關(guān)人員在運(yùn)用本方案時(shí)作好保密處理。
目錄
第一部分管理服務(wù)工作的整體設(shè)想
第二部分采取的管理方式
第三部分服務(wù)項(xiàng)目和物資裝備
第四部分安全值班管理
第五部分保潔管理
第六部分水電維修
第七部分綠化維護(hù)管理
第八部分管理費(fèi)用和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
第九部分人員培訓(xùn)
第十部分質(zhì)量保障
第十一部分公司簡(jiǎn)介
東營(yíng)市（）小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案
第一部分管理服務(wù)工作的整體設(shè)想
東營(yíng)市()小區(qū)坐落于市()，是一所環(huán)境優(yōu)美交通便利的小區(qū)。為了更好的體現(xiàn)小區(qū)的整體優(yōu)勢(shì)，提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。使小區(qū)的物業(yè)管理更加專業(yè)化、規(guī)范化，我們針對(duì)小區(qū)的具體情況和特點(diǎn),研究后提出了后勤管理服務(wù)工作的整體構(gòu)想。
1、我們的管理模式
我們對(duì)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作采取的管理模式是：業(yè)主委員會(huì)(或委托單位)和公司雙層管理下的準(zhǔn)軍事化、專業(yè)化、規(guī)范化、封閉式管理。
小區(qū)是我們的服務(wù)客戶。只有讓小區(qū)業(yè)主委員會(huì)(或委托單位)能夠有效地對(duì)提供服務(wù)者進(jìn)行監(jiān)管、指導(dǎo)，才能充分體現(xiàn)客戶至上的原則，才能不斷根據(jù)客戶的需求改進(jìn)服務(wù)，最終做到讓客戶滿意。雙層監(jiān)管的具體形式和含義是：
業(yè)主委員會(huì)或委托單位的領(lǐng)導(dǎo)，可以隨時(shí)或定期對(duì)我公司的管理服務(wù)工作進(jìn)行檢查指導(dǎo)。我們對(duì)業(yè)主委員會(huì)或委托單位領(lǐng)導(dǎo)提出的建議和意見(jiàn)必須予以貫徹落實(shí)。
在服務(wù)工作中，接受服務(wù)的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或委托單位的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)有權(quán)指導(dǎo)、糾正我公司員工的工作任務(wù)。
部分責(zé)任性特別強(qiáng)的崗位在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或委托單位相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的直接領(lǐng)導(dǎo)下開(kāi)展工作。
公司對(duì)員工承擔(dān)全部的責(zé)任，員工的福利待遇、安全和工作中的失職瀆職由公司負(fù)責(zé)。
2、我們的合作形式
1、通過(guò)與眾多小區(qū)以及國(guó)家企事業(yè)單位的合作，我們有兩種物業(yè)管理服務(wù)合作形式，第一即采取“我出工，你出料”，即包工不包料的合作形式。這是一種在現(xiàn)行體制和后勤社會(huì)化改革尚未全面深入展開(kāi)的情況下合作雙方都愿意和能夠接受的形式。第二條是我們按照居民以及寫字樓的實(shí)際面積以平方為單位進(jìn)行收費(fèi)，員工以及相關(guān)設(shè)備的配置由公司和業(yè)主委員會(huì)或委托單位進(jìn)行協(xié)商。
3、我們的管理理念
實(shí)行嚴(yán)格規(guī)范的準(zhǔn)軍事化管理
做服務(wù)區(qū)內(nèi)最講文明禮貌的群體
樹立對(duì)客戶的絕對(duì)工作服從意識(shí)
這三條是我們管理工作追求的目標(biāo)，是我們的管理特色，也是我們?nèi)〉瞄L(zhǎng)足進(jìn)步的關(guān)鍵。這三點(diǎn)的實(shí)質(zhì)是：嚴(yán)格管理、文明服務(wù)、客戶至上。
4、我們的承諾
n為()小區(qū)提供高水平的專業(yè)化、規(guī)范化物業(yè)管理服務(wù)，為居民創(chuàng)造更加優(yōu)美、和諧、安全的小區(qū)居住環(huán)境;
n3個(gè)月內(nèi)服務(wù)總體滿意率達(dá)到90%以上;
n半年內(nèi)使小區(qū)成為東營(yíng)市小區(qū)物業(yè)管理方面的新亮點(diǎn)，總體滿意率達(dá)到95%以上。
第二部分采取的管理方式
2、機(jī)構(gòu)設(shè)置
我們遵照“高效、精干、科學(xué)、實(shí)用”的原則來(lái)設(shè)置機(jī)構(gòu)和建立管理機(jī)制。我們通過(guò)設(shè)在小區(qū)的物業(yè)管理處和值班協(xié)調(diào)中心，處理各種管理和協(xié)調(diào)方面的事務(wù)。
機(jī)構(gòu)設(shè)置圖如下：
東營(yíng)市()物業(yè)管理有限公司
總經(jīng)理
營(yíng)運(yùn)部培訓(xùn)部
國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)察部
()小區(qū)物業(yè)管理處
各工種值班協(xié)調(diào)中心
配餐部
財(cái)務(wù)部
工程部
人力資源部
保潔班
院衛(wèi)三班
綠化維護(hù)班
院衛(wèi)一班
院衛(wèi)五班
院衛(wèi)四班
水電維修班
院衛(wèi)二班
2.工作機(jī)制
()小區(qū)管理運(yùn)作機(jī)制如下圖：
業(yè)主委員會(huì)
公司
()小區(qū)物業(yè)管理處主管
小區(qū)值班協(xié)調(diào)中心
服務(wù)地點(diǎn)
員工
領(lǐng)班
員工
領(lǐng)班
服務(wù)地點(diǎn)
第三部分服務(wù)項(xiàng)目和物資裝備
1、服務(wù)范圍
()小區(qū)1號(hào)樓
()小區(qū)2號(hào)樓
()小區(qū)3號(hào)樓
()小區(qū)4號(hào)樓
()小區(qū)5號(hào)樓
()小區(qū)6號(hào)樓
()小區(qū)內(nèi)設(shè)寫字樓
小區(qū)公共場(chǎng)所
2、服務(wù)項(xiàng)目
1)有償服務(wù)項(xiàng)目
安全值班服務(wù)
消防和安全監(jiān)控服務(wù)
清潔保潔服務(wù)
綠化維護(hù)服務(wù)
住戶水電維修、裝修裝潢服務(wù)
車輛保管服務(wù)
家庭保姆服務(wù)
2)免費(fèi)義務(wù)服務(wù)項(xiàng)目
小區(qū)住戶車輛充氣服務(wù)
住戶垃圾的清理
代發(fā)信件
公共報(bào)紙閱讀欄
3、物品裝備配備
1)下列物品裝備由我公司提供
A.室內(nèi)辦公用品
B。物業(yè)管理服務(wù)裝備用具
項(xiàng)目
數(shù)量
合計(jì)(元)
備注
電筒()把
值勤用
巡邏單車()輛
巡邏用鋼盔()套
值勤用工衣()套
各種登記冊(cè)(本)
按需供應(yīng)
清潔工具
按需供應(yīng)
清潔車1500綠化維護(hù)通用工具()套
水電維修通用工具()套
對(duì)講機(jī)()對(duì)
總計(jì)
4、管理用房
小區(qū)提供下列用房：
用途
間數(shù)
備注
管理處和
值班協(xié)調(diào)中心
(24小時(shí)值班)
1間
免費(fèi)使用
保衛(wèi)宿舍
每人一個(gè)床位
免費(fèi)使用
工具房
不小于10㎡
免費(fèi)使用
更衣和臨時(shí)休息室
不小于10㎡兩間
免費(fèi)使用
第四部分安全值班管理
1、管理目標(biāo)
◆保障小區(qū)住戶的生命財(cái)產(chǎn)安全，治安安全管理失職瀆職責(zé)任事故發(fā)生率爭(zhēng)取達(dá)到零，每年不超過(guò)一起;
◆負(fù)責(zé)看管車輛責(zé)任時(shí)間內(nèi)無(wú)丟失;
◆確保小區(qū)內(nèi)無(wú)重大失職瀆職責(zé)任交通和火災(zāi)事故;
◆確保小區(qū)內(nèi)公共秩序良好，無(wú)私設(shè)攤點(diǎn)、無(wú)小商小販、無(wú)私設(shè)廣告牌、無(wú)亂貼亂畫現(xiàn)象;
2、崗位與人員配置
崗位人數(shù)
值班安排
主要任務(wù)
24小時(shí)值班，白天或重點(diǎn)時(shí)段雙人值班，8小時(shí)一班，六天工作制
負(fù)責(zé)進(jìn)出人員和車輛管理，附近區(qū)域巡視，兼顧夜間小門開(kāi)關(guān)
07：00-22：00值班，與監(jiān)控室合用一人，用于小門、監(jiān)控室、79號(hào)院院衛(wèi)的倒休
進(jìn)出人員、車輛秩序管理，門診樓巡視
24小時(shí)值班
辦公樓監(jiān)控和周圍環(huán)境的巡視，樓前停車場(chǎng)停放車輛的管理
24小時(shí)院內(nèi)巡邏，重點(diǎn)時(shí)段雙人巡邏，8小時(shí)一班
負(fù)責(zé)院內(nèi)公共秩序的管理
24小時(shí)值班，8小時(shí)一班，與93號(hào)院合用一人，用另外六人的倒休
負(fù)責(zé)宿舍區(qū)內(nèi)安全秩序管理和巡邏
3、人員來(lái)源和素質(zhì)
我們配備到()小區(qū)的院衛(wèi)是：
1)復(fù)員退伍軍人。
2)全部經(jīng)過(guò)公司認(rèn)真嚴(yán)格并針對(duì)小區(qū)具體任務(wù)和情況培訓(xùn)過(guò)的人員。
3)配備一半人員為去年底剛剛退役的優(yōu)秀退伍軍人。
4)從公司挑選10名左右骨干和領(lǐng)班到小區(qū)工作。
5)全部為初中以上文化程度。
6)證件齊全。
第五部分保潔管理
1、管理目標(biāo)
1)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔，垃圾分類管理，日產(chǎn)日清，無(wú)衛(wèi)生死角，定期消殺垃圾場(chǎng)地;
2)樓內(nèi)干凈整潔無(wú)衛(wèi)生死角
3)公共衛(wèi)生間無(wú)異味、無(wú)積水、定期消毒;
4)無(wú)因清潔問(wèn)題造成交叉感染的事故發(fā)生。
2、管理區(qū)域和崗位與人員配置
管理區(qū)域和崗位
配備人數(shù)
工作時(shí)間
主要工作任務(wù)
合計(jì)：
3、具體工作安排和要求
我公司保潔員實(shí)行6天工作制，每天工作時(shí)間一般控制在8個(gè)半小時(shí)以內(nèi)。如責(zé)任區(qū)有特殊清潔任務(wù)，保潔員要隨時(shí)加班。保潔員上下班時(shí)間和工作安排將以小區(qū)的物業(yè)管理要求為準(zhǔn)。具體工作任務(wù)，我們也將在進(jìn)入正式工作前，與業(yè)主委員會(huì)或委托單位領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商。
4、人員來(lái)源和素質(zhì)
我們配備到小區(qū)的保潔員，一部分是本市的下崗失業(yè)人員，一部分是外地打工人員，也可接收小區(qū)原有優(yōu)秀保潔員。對(duì)進(jìn)入醫(yī)院工作的保潔員均組織系統(tǒng)的培訓(xùn)，對(duì)保潔員重點(diǎn)教授他們?nèi)绾胃愫眯^(qū)的清潔保潔工作、如何防止疾病傳播、如何防止疾病交叉感染和消毒等專業(yè)知識(shí)。
全部保潔員均為小學(xué)以上文化程度，全部為38歲以下，全部為身體健康、精神狀態(tài)良好的人員。我們的保潔員管理，部分休息日接受培訓(xùn)和隊(duì)列訓(xùn)練，全部進(jìn)行準(zhǔn)軍事化管理，全部掌握清潔保潔專業(yè)技術(shù)，全部使用公司規(guī)定的文明禮貌語(yǔ)言與居民溝通與交流，全部人員服從業(yè)主委員會(huì)和小區(qū)居民的檢查監(jiān)督和管理，絕不頂撞小區(qū)居民。
第六部分水電維修管理
1、管理目標(biāo)
科學(xué)運(yùn)疇，合理調(diào)配，綜合使用，雷厲風(fēng)行地完成物業(yè)管理處和業(yè)主委員會(huì)規(guī)定的各項(xiàng)維修養(yǎng)護(hù)任務(wù)，確保小區(qū)水電的正常運(yùn)行確保居民的正常用水用電。
3、崗位與人員配置
崗位
配置人數(shù)
工作時(shí)間
主要任務(wù)和要求
08：30-11:3014:00-17:00
合計(jì)
4、人員來(lái)源和素質(zhì)
水電維修人員選用年輕機(jī)敏、體力較好技術(shù)高的人員，中專以上文化程度。全部人員經(jīng)過(guò)公司的專門培訓(xùn)。
第七部分綠化維護(hù)管理
1、管理目標(biāo)
園林綠化布局美觀合理，養(yǎng)護(hù)得當(dāng)，花草樹木茂盛蔥萃，四季常青。
2、崗位與人員配置
崗位人數(shù)
值班時(shí)間安排
工作程序和主要任務(wù)要求
綠化維護(hù)
2人
07:00-11:3014:00-17:30
①負(fù)責(zé)綠化的維護(hù)，包括花草培育、修剪、種植、移栽、補(bǔ)種、施肥、除蟲、除草，以及花池、草坪、屋頂棚頂清潔(不得有雜草、雜物，無(wú)枯葉、枯枝、死水)。
②嚴(yán)格執(zhí)行公司《園藝師(工)崗位職責(zé)和要求》。
③完成小區(qū)和公司安排的其他工作任務(wù)。
合計(jì)2人
3、人員來(lái)源和素質(zhì)
擁有豐富的綠化設(shè)計(jì)和維護(hù)工作經(jīng)驗(yàn)。園藝工均為具有多年經(jīng)驗(yàn)的熟手。
第八部分管理費(fèi)用和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
一、按人數(shù)承包
項(xiàng)目
工作
人員數(shù)
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(月)
小計(jì)(元)
備注
保衛(wèi)
1350元/人
39150院本部，包括39和93號(hào)大院配備22人;一分所配備4人;二分所配備3人;院衛(wèi)個(gè)人均不準(zhǔn)開(kāi)火做飯，不使用未經(jīng)批準(zhǔn)的電器。
綠化工
1200元/人
2400包括通用工具，不含藥品、肥料、種子和購(gòu)買花木苗、花盒費(fèi)用。
水電維修員
1050元/人
9450負(fù)責(zé)病區(qū)的有關(guān)運(yùn)送工作
保潔員
1050元/人
10500每個(gè)病區(qū)配1名，兒科由保潔員兼配餐員
管理人員
1050元/人
30450合
計(jì)91950我公司不另外收取加班、節(jié)日補(bǔ)助費(fèi)等
二、按建筑面積收費(fèi)
我們還可以按照物業(yè)管理的建筑面積收費(fèi)具體操作是：
按照每戶的實(shí)際建筑面積收取每戶每月1平方米()元的管理費(fèi)，辦公樓為1平方米每月()元的管理費(fèi)
第九部分人員培訓(xùn)
服務(wù)質(zhì)量是管理公司的生命線。高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，需要嚴(yán)格系統(tǒng)的規(guī)章制度的規(guī)范，而嚴(yán)格系統(tǒng)的規(guī)章制度歸根結(jié)底還是需要高素質(zhì)的人來(lái)貫徹執(zhí)行。一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍不完全是靠招聘來(lái)的，真正適用的員工許多是靠培訓(xùn)和培養(yǎng)煅煉出來(lái)的。
我公司非常重視對(duì)員工的培訓(xùn)。通過(guò)培訓(xùn)，可以使員工掌握國(guó)家和地方的有關(guān)法規(guī)政策，掌握公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，可以使其明確自己的職責(zé)、權(quán)力、義務(wù)，可以使其嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，規(guī)范自己的言行舉止、儀容儀表，樹立良好的個(gè)人和公司形象，為客戶和使用人提供盡善盡美的服務(wù)。
為了搞好小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作，在人員培訓(xùn)上我們計(jì)劃重點(diǎn)做好以下三方面的工作：
1、組織準(zhǔn)備好專門培訓(xùn)教材和執(zhí)教老師
我們已經(jīng)明確了有關(guān)人員協(xié)助公司培訓(xùn)部做好各項(xiàng)培訓(xùn)的準(zhǔn)備工作。我們將針對(duì)小區(qū)的特點(diǎn)和具體工作要求，做好培訓(xùn)準(zhǔn)備工作。我們將修改完善有關(guān)工種人員的崗位職責(zé)和要求，新擬制一批規(guī)章制度，新編一批專業(yè)培訓(xùn)教材講授小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作的特點(diǎn)和一些專業(yè)技巧
2、全力抓好崗前培訓(xùn)
全部進(jìn)入小區(qū)工作的人員均要經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的崗前培訓(xùn)。崗前培訓(xùn)內(nèi)容有兩部分，一部分是基本入職知識(shí)，一部分是操作技能。培訓(xùn)的重點(diǎn)是操作技能?；救肼氈R(shí)培訓(xùn)主要針對(duì)新入職的員工，這部分培訓(xùn)課程著重進(jìn)行公司宗旨、企業(yè)精神、職業(yè)道德、敬業(yè)精神教育，介紹公司的發(fā)展情況和趨勢(shì)，學(xué)習(xí)公司的考勤、獎(jiǎng)懲、考核、晉級(jí)等各項(xiàng)規(guī)章制度?；静僮骷寄芘嘤?xùn)主要是使員工掌握基本的專業(yè)技能、服務(wù)知識(shí)，比如行為規(guī)范、語(yǔ)言規(guī)范、禮貌常識(shí)等，使其掌握工作的具體要求、崗位職責(zé)、工作流程與要求、操作要領(lǐng)等。
經(jīng)過(guò)崗前培訓(xùn)，使員工全部達(dá)到工作的基本要求，使他們能夠很快適應(yīng)新的工作環(huán)境。凡達(dá)不到要求標(biāo)準(zhǔn)的員工，一律不派往胸科醫(yī)院上崗。對(duì)凡是有規(guī)定和要求的崗位，一律持證上崗。
主要崗位的崗前培訓(xùn)重點(diǎn)內(nèi)容如下表：
崗位培訓(xùn)內(nèi)容要求
全體員工
①公司各類規(guī)章制度
②《員工手冊(cè)》、《員工行為語(yǔ)言規(guī)范》
③公司發(fā)展規(guī)劃、理念、組織機(jī)構(gòu)
④職業(yè)道德、敬業(yè)精神、團(tuán)隊(duì)精神、服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量與生產(chǎn)意識(shí)
⑤小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作特點(diǎn)和要求
⑥消防安全和普法教育
⑦ISO9002質(zhì)量保證體系基本知識(shí)
⑧隊(duì)列
進(jìn)行書面考試
保衛(wèi)
①崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、法律知識(shí)
②治安突發(fā)事件處理預(yù)案
③院內(nèi)道路、設(shè)備、車輛、人員情況，院外社情
④工作技巧
⑤消防和安全監(jiān)控設(shè)施操作方法、消防應(yīng)急方案
熟練掌握各類工作流程，熟悉院內(nèi)各種情況，組織消防演習(xí)、隊(duì)列比賽、考試
水電維修員
①水電維修工崗位職責(zé)與要求
②工作程序和技巧
③其他工作知識(shí)和技巧培訓(xùn)
考試
園藝工
①園藝工崗位職責(zé)和要求
②各類常見(jiàn)植物的特性及種植、養(yǎng)護(hù)方法
③綠化機(jī)(工)具的使用方法，各類常用藥劑的使用方法及配比
考試
保潔員
①保潔員崗位職責(zé)和要求
②各類清潔機(jī)(工)具、清潔劑、消毒液(劑)片的使用方法
③各類墻面、地面、不銹鋼、玻璃幕墻等的清潔方法及技巧
考試
3、在職培訓(xùn)
我們制訂系統(tǒng)的年度在職培訓(xùn)計(jì)劃，將根據(jù)員工的工作需求不斷開(kāi)展在培訓(xùn)活動(dòng)。在職培訓(xùn)的重點(diǎn)將是工作技能培訓(xùn)、管理技巧培訓(xùn)和形體語(yǔ)言培訓(xùn)等等。在培訓(xùn)形式上，我們將采取專題集中講課、專家新技術(shù)講座、換崗見(jiàn)習(xí)、一幫一指導(dǎo)、脫產(chǎn)進(jìn)修、現(xiàn)場(chǎng)會(huì)、業(yè)余學(xué)習(xí)等形式。通過(guò)形式多樣的在職培訓(xùn)，使員工的專業(yè)技術(shù)素質(zhì)不斷提高，使我們的整體服務(wù)質(zhì)量達(dá)到新的水平。
第十部分質(zhì)量保障
我們有信心、有決心把()小區(qū)的物業(yè)管理工作管理成為東營(yíng)市的樣板單位。這不是隨意提出的宣傳口號(hào)，我們的服務(wù)擁有可靠的質(zhì)量保障機(jī)制和措施。
1、我們建立了良好的公司運(yùn)行機(jī)制
我們?cè)趯?shí)踐中摸索經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)設(shè)了目前公司實(shí)用、合理、高效的組織機(jī)構(gòu)和運(yùn)行機(jī)制。公司各部門有效運(yùn)轉(zhuǎn)，相互協(xié)作又各施其責(zé)。我們?cè)O(shè)立的ISO9002質(zhì)量監(jiān)察部，能夠有效地對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行管理和監(jiān)控。質(zhì)監(jiān)部的工作人員天天在一線檢查，嚴(yán)密掌握服務(wù)質(zhì)量。他們手持公司的各種制度、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)和要求，對(duì)各類員工的工作進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)予以糾正和處罰。
2、我們進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理
我們的管理不是靠個(gè)人，而是靠制度，我們不是“人治”，而是“法制”。我們處處事事均按章辦事。我們大力推行ISO9002國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使我們的服務(wù)工作走上一條專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的軌道，使我們的服務(wù)質(zhì)量有了可靠保證，避免了工作之中的盲目性、隨意性和主觀性。
3、我們形成了一套獨(dú)特的成功的信息反饋機(jī)制
我們改變那種怕人提意見(jiàn)、怕與被服務(wù)者見(jiàn)面的做法，主動(dòng)要求與被服務(wù)者面對(duì)面溝通，聽(tīng)取意見(jiàn)。我們建立了每周(月)與被服務(wù)單位書面溝通情況的機(jī)制，我們將公司統(tǒng)一印制的“服務(wù)質(zhì)量征求意見(jiàn)表”送給一線被服務(wù)的業(yè)主委員會(huì)和居民，由其對(duì)我們的各項(xiàng)服務(wù)工作進(jìn)行品評(píng)、打分并提出意見(jiàn)和建議。我們還每半年一次到被服務(wù)單位走訪，全面聽(tīng)取各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、工作人員和居民的意見(jiàn)。我們還要求，一線的主管和經(jīng)理每天要到被服務(wù)單位主管領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主委員會(huì)那里報(bào)一次到，請(qǐng)示工作、接受意見(jiàn)和批評(píng)。這樣的機(jī)制和措施，使我們的服務(wù)情況很快就反映到公司管理和決策層中來(lái)，便于我們及時(shí)改進(jìn)工作、提高服務(wù)質(zhì)量。
4、我們擁有一支優(yōu)秀的員工隊(duì)伍
不能說(shuō)，我們的員工是最聰明的一支隊(duì)伍，但我們員工的道德、品質(zhì)和思想素質(zhì)、吃苦精神和敬業(yè)程度是一流的。我們?cè)谧约旱姆?wù)單位中留下了大量的好人好事在傳揚(yáng)，這些事跡中有勇斗歹徒的、有助人為樂(lè)的，有自發(fā)捐助困難員工的，有拾金不昧的、有忠于職守抓獲盜賊的，等等。千余名員工在100余個(gè)單位工作，我們沒(méi)有發(fā)生一起監(jiān)守自盜、侵犯被服務(wù)單位利益和安全的事件。公司員工中有幾十名*黨員。
5、我們樹立了正確的服務(wù)思想和服務(wù)意識(shí)
我們將客戶看作上帝，客戶的滿意就是我們最大的愿望。公司全體員工均牢固樹立服務(wù)意識(shí)和觀念，把客戶的要求當(dāng)作不可更改的命令來(lái)執(zhí)行。我們的員工不可以頂撞被服務(wù)單位的工作人員，要堅(jiān)決完成他們交辦的任務(wù)，自己不能回絕客戶的要求，當(dāng)力所不及時(shí)，不得對(duì)客戶發(fā)怨言，能辦的先辦了再向公司反映，不能辦的向公司報(bào)告，一切由公司來(lái)協(xié)調(diào)解決。
第十一部分
公司簡(jiǎn)介
第4篇 新接管小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理措施規(guī)范
新接管小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理措施
在具體操作管理過(guò)程中,我們采取如下的十項(xiàng)措施:
1.實(shí)施高素質(zhì)人才隊(duì)伍,加強(qiáng)培訓(xùn)、動(dòng)態(tài)管理;
2.全面貫徹'以人為本'服務(wù)理念,主動(dòng)為業(yè)戶提供動(dòng)態(tài)的、主動(dòng)的服務(wù);
3.對(duì)整個(gè)小區(qū)全面導(dǎo)入ci識(shí)別系統(tǒng),規(guī)范管理;
4.實(shí)施制度化服務(wù)、人性化管理,執(zhí)行激勵(lì)機(jī)制和末尾淘汰機(jī)制;
5.采取人防與技防相結(jié)合,建立健全各種值班制度,堅(jiān)持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施,加強(qiáng)各崗位的警衛(wèi)及中央監(jiān)控,堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏,做到萬(wàn)無(wú)一失;
6.按'預(yù)防為主,宣傳先行,防消結(jié)合'指導(dǎo)思想,做好消防設(shè)備、設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)與檢測(cè),并建立各項(xiàng)消防安全管理制度,組建一支義務(wù)消防隊(duì),實(shí)行軍事化管理,提高員工突發(fā)事件的處理能力。
7.清潔保潔是小區(qū)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié),我們制定完善的保潔細(xì)則及部門崗位責(zé)任制,實(shí)行劃分區(qū)域,定期清洗梯位及公共通道,保持小區(qū)整潔,垃圾日產(chǎn)日清,做到路無(wú)樹葉影,過(guò)道無(wú)煙頭雜物。
8.美化小區(qū)環(huán)境,維護(hù)小區(qū)的綠化地帶,定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的花草樹木洗淋、修剪、補(bǔ)種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲害,給業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)人與自然和諧的環(huán)保小區(qū),做到綠樹成一線,草地綠成片,黃葉看不見(jiàn)。
9.設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是小區(qū)業(yè)戶生活的基本保障,我們?cè)诩訌?qiáng)設(shè)備、設(shè)施的日常維護(hù)、保養(yǎng),對(duì)設(shè)備的故障及時(shí)維修與處理,定期檢查等日常工作外,做到因管理責(zé)任造成的責(zé)任事故率為0,正常供水、供電率為98%,設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)98%以上。
10.為方便小區(qū)業(yè)戶,滿足其要求,我們擬在小區(qū)內(nèi)設(shè)置服務(wù)中心,配置相應(yīng)的各種有償服務(wù)和無(wú)償服務(wù),使小區(qū)內(nèi)的業(yè)戶于區(qū)內(nèi)就能解決生活中的各種需求。
第5篇 林苑小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定
林之苑小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定
為保證小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的正常運(yùn)行和質(zhì)量規(guī)范,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》等法律法規(guī),結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況,制訂本物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定:
一、具體收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)遵照《林之苑收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)表》和《前期物業(yè)管理合同》執(zhí)行,其中水、電、燃?xì)獾仁姓檬聵I(yè)收費(fèi)屬于代收代繳。
二、公共性服務(wù)費(fèi)(物業(yè)管理費(fèi))按季度預(yù)收,業(yè)主(使用人)須在每個(gè)收費(fèi)季度開(kāi)始第一個(gè)月25日前到物業(yè)管理服務(wù)中心足額交納本季度公共性服務(wù)費(fèi)。
三、固定停車場(chǎng)地使用和衛(wèi)生費(fèi)按季度預(yù)收,業(yè)主(使用人)須在每個(gè)收費(fèi)季度開(kāi)始第一個(gè)月25日前到物業(yè)管理服務(wù)中心足額交納本季度固定停車場(chǎng)地使用和衛(wèi)生費(fèi)。
四、臨時(shí)停車場(chǎng)地使用和衛(wèi)生費(fèi)根據(jù)停車時(shí)間遵照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由門崗管理員現(xiàn)場(chǎng)收取。
五、水費(fèi)由物業(yè)管理服務(wù)中心每月底到戶抄表,業(yè)主(使用人)在發(fā)出收費(fèi)通知之日內(nèi)起15日到物業(yè)管理服務(wù)中心辦理繳費(fèi)手續(xù)。
六、電費(fèi)實(shí)行ic卡預(yù)購(gòu)電系統(tǒng),使用人根據(jù)需要持ic卡辦理購(gòu)電繳費(fèi),每次最高購(gòu)電額控制在1000度以內(nèi)。
七、管道燃?xì)赓M(fèi)實(shí)行ic卡預(yù)購(gòu)燃?xì)庀到y(tǒng),業(yè)主(使用人)根據(jù)需要持ic卡辦理購(gòu)買燃?xì)?每次最高購(gòu)買燃?xì)忸~控制在100立方以內(nèi)。
八、有線電視按使用年度交納,其他市政公用事業(yè)收費(fèi),執(zhí)行相關(guān)部門規(guī)定。
九、交房和裝修相關(guān)費(fèi)用由物業(yè)管理服務(wù)中心另行通知安排。
十、對(duì)如延期繳付相關(guān)費(fèi)用的,物業(yè)管理服務(wù)中心可按延期天數(shù)每天加收延付金額3‰滯納金。逾期三個(gè)月不交者,甲方可采取停水、停電、停氣等強(qiáng)制措施要求繳付應(yīng)繳費(fèi)用。
十一、當(dāng)相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間發(fā)生調(diào)整和變動(dòng)時(shí),由物業(yè)管理服務(wù)中心據(jù)實(shí)通知發(fā)布。
第6篇 小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督考核辦法
總體要求: 通過(guò)明確本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法,體現(xiàn)'質(zhì)價(jià)相符'和'明明白白'消費(fèi),為小區(qū)的廣大業(yè)主提供安全、舒適、溫馨的生活環(huán)境,為業(yè)主提供良好的服務(wù)。
管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
一、客戶服務(wù)
總體要求:服務(wù)有效投訴少于5%,處理及時(shí)率100%;業(yè)主滿意率80%以上。不達(dá)標(biāo)即為違約。
具體要求:
1、佩戴統(tǒng)一標(biāo)志,儀表端莊、大方,衣著整潔。對(duì)業(yè)主(使用人)的報(bào)修與求助耐心細(xì)致,對(duì)收費(fèi)項(xiàng)目及時(shí)說(shuō)明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng),征求業(yè)主(使用人)的意見(jiàn)。
2、服務(wù)時(shí)限。急修服務(wù)15分鐘內(nèi)到位,8小時(shí)內(nèi)修復(fù),若不能,要有緊急處理措施,并對(duì)業(yè)主(使用人)做出合理解釋,做出限時(shí)承諾。小修2日內(nèi)修復(fù),特殊情況必須做出說(shuō)明和限時(shí)承諾。服務(wù)時(shí)限不得以節(jié)假日和休息時(shí)間順延。(居民預(yù)約、雨天筑漏可不受2日限制)。
3、對(duì)業(yè)主的投訴及時(shí)回訪,回訪率100%,并件件有記錄。
二、房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理
總體要求:房屋完好率大于等于98%;設(shè)施設(shè)備完好率大于等于95%;不達(dá)標(biāo)即為違約。
具體要求:
1、巡檢。(1)每年年底或年初對(duì)房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1次,掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況,對(duì)完損程度做出評(píng)價(jià),做好記錄;(2)每半年檢查巡視1次房屋主體結(jié)構(gòu),發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)向業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)報(bào)告與建議;根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托,組織維修工作;在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織房屋設(shè)施巡視,對(duì)質(zhì)量較差,易出問(wèn)題的部位重點(diǎn)檢查;(3)每半年檢查清除1次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等,疏通雨水口、落水管等;每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等;(4)每年秋季對(duì)共用部位門窗做專項(xiàng)檢查1次,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決;(5)巡檢有記錄;巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計(jì)劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項(xiàng)目報(bào)告業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)。
2、房屋。
(1)裝修管理。將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人;在業(yè)主(使用人)裝修房屋備案登記時(shí),對(duì)不符合政府有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約的內(nèi)容,應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)給出修改意見(jiàn);業(yè)主(使用人)裝修期間每日巡查裝修施工情況;對(duì)裝修中的違約行為及時(shí)勸阻;已造成事實(shí)后果或者拒不改正的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。
(2)油漆粉飾。木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾;5年油飾1次;鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件(鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門)、鑄鐵污水管、水管等應(yīng)3年油飾1次;樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每5年應(yīng)粉刷1次。
(3)建筑物外立面。本小區(qū)建筑物外立面原則上每8年粉飾1次。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行清洗、粉飾。
2、給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施。
(1)給水設(shè)施,泵、管道、水箱、閥門、水表等運(yùn)行正常,出現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)處理。(2)排水設(shè)施?；S池每年清理1次,每季巡查1次。樓面落水管落水口等保持完好,開(kāi)裂、破損等及時(shí)更換。每月清掃1次以上排水明溝,;每2個(gè)月對(duì)地下管井清理1次,每季度對(duì)地下管井疏通1次,保證通道清潔,排水暢通。
3、供配電系統(tǒng)
建立和完善有關(guān)規(guī)章制度,包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度;所有供配電設(shè)備運(yùn)行正常,沒(méi)有人為故障。
4、智能化系統(tǒng)
設(shè)備運(yùn)行正常,專業(yè)人員24小時(shí)值班,監(jiān)控反應(yīng)靈敏,異常情況及時(shí)檢修。
5、避雷接地系統(tǒng)。每年雨季來(lái)臨之前,對(duì)整個(gè)避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù);在大雷雨過(guò)后也要及時(shí)對(duì)系統(tǒng)檢查,發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。
6、電梯運(yùn)行與管理
(1)與持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的安全認(rèn)可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同,并明確被委托企業(yè)的責(zé)任。(2)每日監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況,加強(qiáng)日常維修保養(yǎng),電梯及其安全設(shè)施每月不少于2次,每年進(jìn)行1次全面調(diào)整和測(cè)試,確保電梯及安全設(shè)施完好、齊全,通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好。電梯年故障率低于7%。(3)電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主(使用人),并盡可能減少對(duì)業(yè)主(使用人)正常生活的影響。(4)制定緊急救援方案和操作程序,在接到報(bào)警信號(hào)后迅速通知維保單位派人排除設(shè)備故障,并盡快設(shè)法解救乘客。
7、 道路、停車場(chǎng)(車棚、車庫(kù))及配套設(shè)施
(1)保持本小區(qū)道路暢通,路面平坦整齊,排水暢通;發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ);(2)按照業(yè)主公約的約定,勸阻人為損壞路面,制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物;(3)停車場(chǎng)、棚、房完好無(wú)損,有大、中、小修計(jì)劃;(4)停車場(chǎng)內(nèi)照明設(shè)施完好,通道暢通無(wú)阻,配備必要的消防設(shè)備。
三、清潔管理
總體要求:內(nèi)外環(huán)境整潔,沒(méi)有衛(wèi)生死角,環(huán)境衛(wèi)生清潔率達(dá)99%。達(dá)不到此要求即為違約。
具體要求:
1、一般管理。每日打掃1次各樓層通道和樓梯臺(tái)階,并拖洗干凈;水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次;每日收集2次業(yè)主(使用人)垃圾;每周用干凈的抹布擦抹2次樓梯扶手;各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、墻面、地腳線、指示牌等公共設(shè)施每周循環(huán)清潔1次;各梯間墻面、天花板每周除塵1次;每月擦洗2次樓梯道共用門窗玻璃。地面、梯間潔凈,無(wú)污漬、水漬、灰塵,無(wú)亂貼亂劃,無(wú)擅自占用現(xiàn)象,無(wú)亂堆亂放;鐵欄油漆完好無(wú)脫皮;扶手護(hù)攔干凈、光亮;梯間頂面無(wú)蜘蛛網(wǎng)、灰塵,地腳線干凈無(wú)明顯灰塵,大理石地面干凈無(wú)明顯灰塵,水磨石、水泥地面目視干凈無(wú)雜物、污跡;玻璃、墻面、門窗保持干凈。燈具每季擦抹1次。
2、電梯及電梯廳保潔。保持電梯轎箱清潔,每日清潔1次;燈飾及轎箱頂部每周清潔1次。避免在客人多時(shí)清潔電梯,若有人乘搭電梯應(yīng)暫停清潔工作。
3、停車場(chǎng)、共用車庫(kù)或車棚保潔,地面無(wú)垃圾、果皮、紙屑、無(wú)積水、無(wú)油跡、無(wú)污跡和雜物;無(wú)異味、空氣流通;管道標(biāo)識(shí)清楚,油漆無(wú)脫落、無(wú)銹跡;標(biāo)識(shí)、指示牌等公共設(shè)施目視無(wú)明顯灰塵;墻面、管線基本無(wú)污跡、無(wú)灰塵。
4、道路保潔,道路、人行道無(wú)垃圾、無(wú)雜物、積水、積雪、污漬、泥沙;地面垃圾滯留時(shí)間不能超過(guò)1小時(shí);路邊燈具無(wú)灰塵,燈具內(nèi)無(wú)蚊蟲,燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔。
5、標(biāo)識(shí)、宣傳牌、雕飾、信報(bào)箱保潔,無(wú)積塵,無(wú)污跡,無(wú)亂張貼。
6、休閑及綠化帶保潔,外觀整潔,地面垃圾滯留時(shí)間不超過(guò)1小時(shí)。
7、 垃圾桶、果皮箱保潔,垃圾桶、果皮箱周圍地面無(wú)散落垃圾、無(wú)污水、無(wú)明顯污跡;垃圾桶、果皮箱無(wú)明顯污跡、油污,無(wú)明顯異味。
8、垃圾收集與處理。 垃圾日產(chǎn)日清;垃圾桶、果皮箱垃圾,每日收集垃圾2次,保持垃圾桶清潔。建筑垃圾定點(diǎn)堆放;垃圾收集車表面潔凈,無(wú)污染,全封閉,無(wú)垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落。
9、衛(wèi)生消殺。夏季等蚊、蠅、孳生季節(jié)每月消殺1次;滅鼠:每季進(jìn)行1次。
五、園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理
總體要求:園林綠化與小區(qū)整體環(huán)境相協(xié)調(diào),美觀,花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好,符合季節(jié)氣候特點(diǎn),沒(méi)有人為毀綠損綠事故。達(dá)不到此要求即為違約。
具體要求:
1、草坪。成活率在95%以上,生長(zhǎng)茂盛;整塊草地沒(méi)有已開(kāi)花雜草,整塊草地沒(méi)有明顯闊葉雜草;無(wú)病蟲害;綠地整潔,無(wú)堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象;設(shè)施完好,無(wú)人為損壞,對(duì)違法行為能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理;根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長(zhǎng)周期、天氣、土質(zhì)等情況實(shí)施淋水、施肥、修剪和滅蟲。
2、園林樹木。長(zhǎng)勢(shì)強(qiáng),生長(zhǎng)超過(guò)該樹種、該樹木的平均年生長(zhǎng)量;樹冠完整美觀,沒(méi)有死樹和枯枝死杈;樹木枝干無(wú)機(jī)械損傷,無(wú)明顯缺株;樹林無(wú)釘栓、捆綁現(xiàn)象;綠籬上下部枝葉茂密,整形修剪表面平整,棱角線條統(tǒng)一劃齊,生長(zhǎng)健壯,葉色正常,修剪造型美觀,無(wú)死株和干枯枝。
3、花壇?；ɑ荛L(zhǎng)勢(shì)良好,體現(xiàn)花壇設(shè)計(jì)要求,造型優(yōu)美,無(wú)枯枝,無(wú)病葉。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的清潔衛(wèi)生。
4、人工水系、噴水池,池底清澈見(jiàn)底,水面無(wú)雜物、池底無(wú)沉淀物、池邊無(wú)污跡。 四周安全設(shè)施狀況,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)。
六、安全防范
總體要求:阻止或減少刑事案件,杜絕因管理不善而發(fā)生重大或較大治安案件。公安部門鑒定小區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑事案件或治安案件主要原因系由物業(yè)管理企業(yè)管理不善即為違約。
具體要求:
1、配備接受過(guò)專業(yè)訓(xùn)練的專職保安人員。保安人員要身體健康,責(zé)任心強(qiáng),無(wú)犯罪記錄,工作認(rèn)真負(fù)責(zé),掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能,熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī);當(dāng)班時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志和執(zhí)勤工號(hào),穿戴統(tǒng)一制服,工具佩戴規(guī)范,儀容儀表規(guī)范整齊;上崗時(shí)精神振作,舉止文明,儀態(tài)良好。
2、門衛(wèi)。本小區(qū)實(shí)行封閉管理。主出入口24小時(shí)至少有2人有值班看守,本小區(qū)人員車輛憑卡進(jìn)入,外來(lái)人員應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)證
、登記,杜絕閑雜人員進(jìn)入,杜絕未經(jīng)受訪業(yè)主同意的其他人員進(jìn)入;大件物品搬出實(shí)行登記,實(shí)施交通指揮交通疏導(dǎo)等工作。交接班制度完善,并有工作及交接班記錄。
3、巡邏。白天巡邏次數(shù)不少于6次,夜間巡邏次數(shù)不少于8次,重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時(shí)間以及特殊情況加強(qiáng)巡邏;每組巡邏人員不少于2人;及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患;接受業(yè)主(使用人)投訴和求助;回答用戶的詢問(wèn);在遇到突發(fā)事件時(shí),及時(shí)報(bào)告警方與管理處,必要時(shí)采取正當(dāng)防衛(wèi),防止事態(tài)擴(kuò)大,協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)和證據(jù);安全巡邏有記錄有檢查。
4、緊急事故反應(yīng)。(1)制定緊急事故處理預(yù)案,至少包括:火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散、公共衛(wèi)生以及電梯應(yīng)急等;(2)有緊急事件救護(hù)組織,并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài);(3)高層住宅按消防要求組織進(jìn)行疏散演習(xí);(4)對(duì)緊急事故做出快速、正確的反應(yīng),盡可能減少破壞和損失程度;(5)組織恢復(fù)生活秩序。
5、其他防范措施。(1)設(shè)有業(yè)主(使用人)求助與報(bào)警電話,24小時(shí)有人值守;接到報(bào)警信號(hào),確認(rèn)后管理處應(yīng)立即派人趕往現(xiàn)場(chǎng)查看,予以恰當(dāng)?shù)木o急處理;(2)涉及人身安全處,設(shè)有明顯標(biāo)志并有防護(hù)措施;(3)協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序,防止不安全事件發(fā)生;(4)對(duì)小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車庫(kù)、道路的照明設(shè)施加強(qiáng)維護(hù),保持必要的照明;(5)建立空置房屋、設(shè)備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。
七、交通、車輛管理
總體要求:車輛進(jìn)出停放有序,避免交通事故,不因車輛停放和行駛的原因損壞綠化、其他設(shè)施。達(dá)不到此要求即為違約。
具體要求:
1、有較為完善的車輛管理制度,包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、過(guò)夜或臨時(shí)停放位置進(jìn)行引導(dǎo),保持車輛行駛通暢。停車按照物價(jià)部門核發(fā)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。
2、在交警部門協(xié)助下在小區(qū)設(shè)置明顯的交通標(biāo)志,劃定禁止車輛停放的區(qū)域。杜絕車輛在禁止停放區(qū)域停放。
3、維持交通秩序,發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放進(jìn)行忠告或糾正,發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設(shè)施等現(xiàn)象及時(shí)制止。
4、封閉停車場(chǎng)由專人管理,車輛進(jìn)場(chǎng)、離場(chǎng)有檢查、記錄。
5、對(duì)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證,出門憑證放行。
6、杜絕外來(lái)車輛進(jìn)小區(qū)停放過(guò)夜。杜絕非小型機(jī)動(dòng)車停放過(guò)夜。
7、對(duì)業(yè)主違反業(yè)主公約和小區(qū)有關(guān)車輛管理的規(guī)定的行為進(jìn)行及時(shí)勸阻。
八、消防管理
總體要求:設(shè)施齊全,標(biāo)識(shí)清晰,使用功能良好,防止火災(zāi)責(zé)任事故。
具體要求:
1、定期進(jìn)行消防訓(xùn)練,保證有關(guān)人員掌握基本消防技能;熟練掌握防火、滅火知識(shí)和消防器材的使用方法,提高自防自救的能力。
2、根據(jù)防火、滅火的需要,配置相應(yīng)種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施;保持消防通道暢通,禁止在消防通道設(shè)置路障。
3、制定防火安全管理辦法,指定專人維護(hù)、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施,保持完整好用。
4、發(fā)現(xiàn)火警迅速向消防隊(duì)報(bào)警,并馬上派人前往報(bào)警地點(diǎn),迅速采取措施,組織力量救火,搶救生命和物資,派人接應(yīng)消防車,服從火場(chǎng)總指揮員的統(tǒng)一指揮。
5、每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標(biāo)志等消防設(shè)備是否完好、齊全,并及時(shí)給予維修;發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時(shí),必須及時(shí)修理或通知廠方處理,保證設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。每年模擬火災(zāi)操作1次,以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設(shè)備;消防監(jiān)控室保持清潔,每周至少保潔1次,要求地面無(wú)積灰,監(jiān)控箱表面無(wú)污漬;每日填寫工作記錄,建檔備查。
九、檔案資料管理
1、檔案資料齊全完整;
2、分類成冊(cè),管理完善,合理分類,查閱方便;
3、及時(shí)變更登記,賬物相符。
監(jiān)督辦法和違約責(zé)任
一、日常監(jiān)督
甲方聘請(qǐng)專門人員并授權(quán)監(jiān)督人員按照本合同及各個(gè)附件的約定,代表甲方對(duì)乙方的履約情況進(jìn)行全程監(jiān)督。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)向乙方發(fā)出整改通知書,并記錄在案,定期向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。乙方有義務(wù)配合甲方聘請(qǐng)的專門監(jiān)督人員進(jìn)行監(jiān)督,對(duì)監(jiān)督人員通知的整改事項(xiàng)要有積極的回應(yīng)并認(rèn)真整改。乙方?jīng)]有履行合同約定的管理服務(wù)職責(zé),經(jīng)甲方監(jiān)督人員監(jiān)督仍不改正的,視作違約。合同期內(nèi)因同一問(wèn)題或同一
情況監(jiān)督人員發(fā)出5次(含)以上整改通知書的,視作違約(不包括建設(shè)單位施工遣留問(wèn)題及個(gè)別業(yè)主惡意破壞)。甲方及甲方聘請(qǐng)的監(jiān)督人員不得干涉乙方按合同的約定實(shí)施的日常管理與服務(wù)。
二、違約責(zé)任
乙方?jīng)]有達(dá)到本附件約定的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),構(gòu)成違約的,由甲方向乙方發(fā)出書面處罰通知,每一項(xiàng)違約扣減乙方按本合同附件2約定的利用本物業(yè)公共部位、共用設(shè)施和經(jīng)營(yíng)用房經(jīng)營(yíng)收入總額中乙方1個(gè)百分點(diǎn)的可得金額,相應(yīng)增加甲方1個(gè)百分點(diǎn)的可得金額。(即如果沒(méi)有任何違約行為發(fā)生,乙方可獲得最高35%的經(jīng)營(yíng)總收入,甲方獲得65%;如果發(fā)生一項(xiàng)違約,則乙方所得減少到34%,甲方所得增加到66%,依此類推)。
考核辦法和結(jié)果處理
一、 每年年中和年底,乙方將半年和全年履行合同的情況、下半年和下一年度物業(yè)管理的主要計(jì)劃等,兩次向全體業(yè)主送發(fā)書面報(bào)告。
二、 業(yè)主委員會(huì)年中和年底兩次向全體業(yè)主送發(fā)評(píng)議打分表,對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行打分評(píng)議:1)供電管理;2)供水管理;3)消防治安管理;4)衛(wèi)生保潔管理;5)綠化管理;6)公共設(shè)施設(shè)備管理;7)車輛管理;8)維修服務(wù);9)服務(wù)態(tài)度;10)遺留問(wèn)題的解決;11)總體評(píng)價(jià)。打分的標(biāo)準(zhǔn)為:好、較好、一般、較差、差。
第7篇 中國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)
住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)(征求意見(jiàn)稿)
一 級(jí)
項(xiàng) 目 內(nèi) 容 與 標(biāo) 準(zhǔn)
(一) 基本要求
1、 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)持有國(guó)家收集2次,作到日產(chǎn)日清,無(wú)垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象;
3、 設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的,每日進(jìn)行沖洗,沖洗后無(wú)異味;根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行消殺,有效控制蠅、蚊等害蟲孳生;
4、 垃圾桶、果殼箱每日清理,定期清洗,保持潔凈。
三、 排水、排污管道暢通
1、 區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道 1次/年 全面疏通
2、 雨、污水井 1次/月 檢查,并視檢查情況進(jìn)行及時(shí)清掏
3、 化糞池 1次/月 檢查 2次/年 清掏
四、 二次供水水箱按國(guó)家、地方有關(guān)規(guī)定定期清洗、消毒、加藥,水質(zhì)符合衛(wèi)生要求,水箱加蓋上鎖,水箱口、瀉水管口安裝防蟲紗網(wǎng);定期巡查。
四、 無(wú)飼養(yǎng)家禽、家畜,寵物受到嚴(yán)格管制
1、 禁止飼養(yǎng)家禽、家畜,對(duì)違反者及時(shí)勸止、報(bào)告,并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。
2、 飼養(yǎng)寵物必須符合相關(guān)規(guī)定;對(duì)違反者及時(shí)勸止、報(bào)告,并配合有關(guān)部門進(jìn)行處理。
五、 建立消殺工作管理制度,根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期開(kāi)展消殺工作,有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生;定期對(duì)各類病蟲害進(jìn)行預(yù)防控制,適時(shí)投放消殺藥物。
(六) 綠化養(yǎng)護(hù)管理
1、 草坪保持平整,高度不應(yīng)超過(guò)10公分,超過(guò)時(shí)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修剪。
2、 草坪內(nèi)常年清除雜草,有效控制雜草孳生。
3、 花草樹木無(wú)枯死,發(fā)現(xiàn)死樹,應(yīng)在一周內(nèi)清除,并適時(shí)補(bǔ)種。
4、 綠籬超過(guò)平齊線10公分時(shí)應(yīng)進(jìn)行修剪,綠籬根部無(wú)死枝枯葉及雜物,當(dāng)天清除修剪廢棄物。
5、 造型樹木應(yīng)根據(jù)樹木品種和生長(zhǎng)情況,及時(shí)修剪整形,觀賞效果良好。
6、 根據(jù)氣候狀況和季節(jié),適時(shí)組織澆灌、施肥和松土,花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好。
7、 適時(shí)組織防凍保暖、防沙,預(yù)防病蟲害。
8、 綠化地應(yīng)設(shè)有宣傳牌,提示人們愛(ài)護(hù)綠化。
第8篇 海岸小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
陽(yáng)光海岸小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
物業(yè)管理收費(fèi)與其他行業(yè)比較而言相對(duì)較低,收入來(lái)源較少,如何節(jié)約每一分錢顯得十分重要。為此,在陽(yáng)光海岸的管理上,管理處要充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在成本管理和成本控制方面的職能,從加強(qiáng)計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)、成本考核等環(huán)節(jié)入手,減少各種不必要的開(kāi)支,杜絕浪費(fèi),在持續(xù)提高管理服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)有效降低管理成本。
一、財(cái)務(wù)管理
財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理正常運(yùn)營(yíng)的'生命線'。物業(yè)公司和管理處應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、廣東省及汕頭市有關(guān)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理規(guī)定,依法建帳,依法管理,確保物業(yè)管理資金的良性運(yùn)作。
(一)財(cái)務(wù)管理基本原則
1、實(shí)行'開(kāi)放管理',定期向業(yè)主公布管理處財(cái)務(wù)收支報(bào)告,增強(qiáng)管理的透明度,接受業(yè)主的監(jiān)督;
2、堅(jiān)持'取之于民,用之于民'的基本原則。
(二)財(cái)務(wù)管理措施
設(shè)立財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu),加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的職能。管理處設(shè)會(huì)計(jì)、出納和收款員等專、兼職財(cái)務(wù)人員,負(fù)責(zé)管理處的財(cái)務(wù)管理工作。建立規(guī)范、透明的財(cái)務(wù)體系。
1、根據(jù)陽(yáng)光海岸的實(shí)際情況,制定切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制度,并嚴(yán)格執(zhí)行。
2、公司本部對(duì)陽(yáng)光海岸物業(yè)管理處的財(cái)務(wù)工作定期進(jìn)行檢查,每年定期對(duì)財(cái)務(wù)帳目進(jìn)行審計(jì)。
3、管理處財(cái)務(wù)工作由管理處主任主管,凡涉及管理處資金使用的,除較大金額(500元以上)需報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)外,一律由管理處主任簽字審批后方可使用。
4、管理處每半年向廣大業(yè)主公布一次收支帳目。
5、管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算報(bào)告,并提交公司審批,經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。
二、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上,將'取之于民,用之于民'作為物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支的基本原則。收入方面,堅(jiān)決按合同中確定的價(jià)格及汕頭市國(guó)土房管局、物價(jià)局等政府部門的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;支出方面,以服從全體業(yè)主的利益為前提,堅(jiān)持'事前預(yù)算,事后核算,量入為出,合理使用'的資金管理原則,并采取必要的增收節(jié)支措施,在降低管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí),確保資金的合理使用,實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營(yíng)。
陽(yáng)光海岸物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi):
多層住宅:按建筑面積0.65元/平方米.月;
小高層住宅:按建筑面積加電梯運(yùn)行費(fèi)用:一層0.70元/平方米.月、二層0.75元/平方米.月、三層0.80元/平方米.月、四層1.05元/平方米.月,五層以上每層遞增0.05元/平方米.月;
商鋪:按建筑面積每月每平方米1.80 元;
寫字樓:按建筑面積每月每平方米1.20元;
別墅:按疊合建筑面積1.40元/平方米.月;
因乙方原因的空置房按物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和電梯運(yùn)行費(fèi)用全額收取;
車位管理費(fèi):60元/月.車位
三、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)用的收取
(一)管理處設(shè)置專職收款員,負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用的收取。對(duì)于部分在交費(fèi)時(shí)間上有困難的業(yè)主,采取節(jié)假日照常辦公、預(yù)約上門服務(wù)的形式,方便業(yè)主交費(fèi),提高費(fèi)用收繳率。
(二)在費(fèi)用收取方式上,管理處在接管初期采用人工收費(fèi)和電腦劃帳同步進(jìn)行,力求盡量減少現(xiàn)金的收取,提高收款工作效率。
(三)對(duì)于極少數(shù)欠繳管理服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主或租戶,采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進(jìn)行催交,必要情況下管理處主任、客戶主任進(jìn)行上門拜訪,敦促其交費(fèi)。對(duì)于拒不交納的,管理處可采取必要的法律手段作為催繳方式,以確保全體業(yè)主的利益。
第9篇 小區(qū)物業(yè)管理保潔服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)
小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)
一、保潔工作標(biāo)準(zhǔn)
1、地面(室內(nèi)所有公共區(qū)域的大理石、地磚):目視地面50公分長(zhǎng),無(wú)明顯灰塵、污漬及雜物。
2、墻面(室內(nèi)所有公共區(qū)域的墻面):用衛(wèi)生紙擦拭80公分長(zhǎng),檢查衛(wèi)生紙無(wú)明顯污漬。
3、樓梯(室內(nèi)所有樓梯):抽查2-3層,無(wú)痰漬、煙頭、香口膠、紙屑、垃圾及蜘蛛網(wǎng)。
4、玻璃及鏡面(室內(nèi)所有玻璃門、窗、墻、鏡):抽查不同位置3-5處,每處抽查1平方米,質(zhì)量達(dá)到無(wú)水漬、污漬、手印,潔凈、明亮。
5、衛(wèi)生間:墻面無(wú)水漬、污漬;地面無(wú)積水、煙頭、紙屑、香口膠等;洗手盆無(wú)水漬、潔凈;小便池?zé)o銹漬、煙頭等;大便池?zé)o銹漬、不積大便、煙頭等、無(wú)明顯臭味。
6、室內(nèi)外排水溝:抽查20米,無(wú)煙頭、泥沙等垃圾物,無(wú)明顯臭味。
7、明溝:抽查1-3米,不積泥沙、垃圾物等,暢通。
8、各類標(biāo)牌、指示牌:抽查2-3個(gè),用衛(wèi)生紙擦拭無(wú)明顯灰塵,光亮。
9、消防設(shè)備設(shè)施:抽查2-3個(gè)消防拴,無(wú)灰塵、垃圾及蜘蛛網(wǎng)。
10、垃圾桶、煙灰盅、欄桿:檢查3-5個(gè)垃圾桶或煙灰盅,無(wú)痰漬、污漬、灰塵,保潔明亮;抽查10米欄桿無(wú)灰塵、污漬、光亮;抽查2-3部電梯外門,用衛(wèi)生紙擦拭,明亮無(wú)明顯灰塵、污漬。
11、廣場(chǎng):抽查50平方米,無(wú)煙頭、果皮、紙屑等垃圾物,地面保潔衛(wèi)生。
12、綠化帶(池):抽查10盆花草,盆內(nèi)無(wú)煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾物;抽查室外綠化帶30平方米內(nèi)無(wú)煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾物。
13、垃圾房:垃圾清運(yùn)完后檢查地面無(wú)垃圾;污水溝無(wú)垃圾、泥沙、積水;墻面與墻角無(wú)灰塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng);設(shè)備保潔、干凈、光亮。
14、停車場(chǎng):地面抽查30平方米,無(wú)垃圾;墻面與墻角無(wú)灰塵、蜘蛛網(wǎng);抽查排水溝20米內(nèi)無(wú)煙頭、泥沙、垃圾物。
15、樓梯扶手:抽查2-3層樓梯扶手,用衛(wèi)生紙擦拭,衛(wèi)生紙無(wú)明顯污漬。
第10篇 z城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)措施
名城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)措施
結(jié)合名城物業(yè)管理的難點(diǎn)、重點(diǎn)及管理思路,我們擬采取以下管理服務(wù)措施,以保證管理模式的實(shí)現(xiàn)及精品服務(wù)的供給:
一、導(dǎo)入iso9001質(zhì)量管理體系
在名城物業(yè)管理的實(shí)施過(guò)程中,我們將一如既往地推行iso9001,以期在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的過(guò)程中不偏離既定的軌道。
二、結(jié)合自身優(yōu)勢(shì),提升服務(wù)質(zhì)量
名城物業(yè)管理成敗的關(guān)鍵在于能否將自身優(yōu)勢(shì)與標(biāo)的物的管理要求有效結(jié)合。我們將充分運(yùn)用現(xiàn)代物業(yè)經(jīng)營(yíng)的管理模式以及行業(yè)成功運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn),有針對(duì)性地開(kāi)展工作,了解客戶需求,提供個(gè)性化服務(wù)和精品服務(wù),對(duì)可能發(fā)生的問(wèn)題進(jìn)行前期預(yù)防,使管理處推出的各項(xiàng)管理服務(wù)措施更加切合業(yè)主的需要及物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)政策法規(guī)。
三、建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊(duì)伍
要實(shí)現(xiàn)管理方案中的各項(xiàng)承諾,最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì),人的因素決定一切。管理處日常運(yùn)作中的一項(xiàng)工作重點(diǎn)就是保證物業(yè)用人機(jī)制的有效推行,通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰和各級(jí)崗位責(zé)任制來(lái)給予員工一定的工作和競(jìng)爭(zhēng)壓力,通過(guò)持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來(lái)保證隊(duì)伍的素質(zhì)。
四、建立'全方位式'的員工培訓(xùn)機(jī)制
在實(shí)踐中,推出 '全方位式'的培訓(xùn)體系,做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn),各層級(jí)員工均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),使每一層級(jí)員工保持服務(wù)知識(shí)、技能與服務(wù)需求達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。
五、提供個(gè)性化的裝修套餐服務(wù)
隨著人們生活品質(zhì)的不斷改進(jìn),使得房屋裝修正成為業(yè)主在購(gòu)房以后最為關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。在名城的裝修管理上,竭誠(chéng)為業(yè)主提供完美的配套服務(wù)。擬通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式引入3-4家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)的正規(guī)裝修商進(jìn)駐并向業(yè)主推薦,避免裝修游擊隊(duì)日夜騷擾業(yè)主;同時(shí),根據(jù)不同層次業(yè)主的需求,提供各類個(gè)性化的裝修方案以供選擇,實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、養(yǎng)護(hù)一條龍的套餐式服務(wù)。另外,根據(jù)個(gè)別業(yè)主的特殊要求,管理處亦可在業(yè)主購(gòu)房之后但房屋未入伙之前,即提供裝修申請(qǐng)及方案審核的服務(wù),以解業(yè)主的后顧之憂。
六、構(gòu)建'一站式'服務(wù)平臺(tái)--客戶服務(wù)中心
強(qiáng)大的服務(wù)平臺(tái)和先進(jìn)的服務(wù)組織是提供規(guī)范客戶服務(wù)的前提。在名城的服務(wù)形式上,擬建立客戶服務(wù)中心的運(yùn)作體系。即將管理處的內(nèi)部管理和對(duì)外服務(wù)分為后臺(tái)和前臺(tái)操作,從而保證管理處對(duì)外形象的統(tǒng)一化。客戶服務(wù)中心是管理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐,業(yè)主所有的服務(wù)需求申請(qǐng)及投訴建議都將匯總到客戶服務(wù)中心,由中心負(fù)責(zé)分類處理;而管理處所有需公布的管理服務(wù)信息亦通過(guò)該中心反饋到業(yè)主。通過(guò)管理服務(wù)中心的有效運(yùn)作,第一,可保證管理處對(duì)外信息傳播的口徑統(tǒng)一化,第二,建立首問(wèn)責(zé)任制,所有業(yè)主的投訴和需求都有專人負(fù)責(zé)跟蹤和落實(shí)直至業(yè)主滿意為主;第三,客戶服務(wù)中心24小時(shí)的工作時(shí)間將可保證業(yè)主的需求全天候地得到受理及滿足。
第11篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理人員服務(wù)準(zhǔn)則
住宅小區(qū)物業(yè)管理人員的服務(wù)準(zhǔn)則
為了創(chuàng)建一個(gè)'安全、整潔、優(yōu)美、便利'的文明小區(qū)為目標(biāo),以達(dá)到'管理無(wú)盲區(qū)、服務(wù)無(wú)缺陷、工作無(wú)差錯(cuò)、住戶無(wú)怨言'的標(biāo)準(zhǔn),特制訂以下文明服務(wù)準(zhǔn)則:
一、熱愛(ài)本職工作,努力學(xué)習(xí)管理技術(shù),提高管理水平,樹立'住戶至上,服務(wù)第一'的宗旨和全心全意為住戶服務(wù)的思想。
二、上班時(shí)間穿戴整潔,配帶工作卡,保持儀表端莊、精神飽滿,不得在上班時(shí)間穿拖鞋,穿短褲或赤身赤腳,以及做不雅觀的舉動(dòng)。
三、主動(dòng)向來(lái)訪客人問(wèn)好,待人彬彬有禮,舉止文雅,講話清楚,用詞準(zhǔn)確,不含糊其詞,不用不雅之詞。
四、在工作中堅(jiān)持原則、秉公辦事、不拘私情,自覺(jué)汰制不正之風(fēng),嚴(yán)守法紀(jì),不以權(quán)謀私。
五、遵守管理規(guī)章制度和崗位責(zé)任制度,精簡(jiǎn)辦事程序,明確分工,各司其職、團(tuán)結(jié)協(xié)作、互相配合,互相監(jiān)督,保質(zhì)保量完成本職工作,保證職責(zé)范圍內(nèi)的工作達(dá)標(biāo)。
六、住戶有無(wú)理言行時(shí),應(yīng)盡量容忍,耐心說(shuō)服,曉之以理,動(dòng)之以情,不以惡相待,更不允許與住戶發(fā)生打斗行為。
七、認(rèn)真熱情地處理住戶來(lái)信、來(lái)訪。積極為他們排憂解難,對(duì)住戶的投訴、批評(píng)、建議要及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理或向上匯報(bào),做到事事有著落,件件有回音。不能推諉、扯皮、推拖。
第12篇 某某小區(qū)物業(yè)保安服務(wù)管理
某小區(qū)物業(yè)保安服務(wù)管理
嚴(yán)格按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和公司通過(guò)的iso9001-2000質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。針對(duì)小區(qū)特點(diǎn),實(shí)施全天24小時(shí)保安巡視和值班制度。小區(qū)共設(shè)31名保安,其中,保安員30名,保安主管1名。小區(qū)保安主要維護(hù)小區(qū)公共秩序和安全。保安必須做到服裝統(tǒng)一整齊、佩帶標(biāo)識(shí)鮮明,站立端正、文明禮貌。
1、人員組織
專職安全護(hù)衛(wèi)人員,身體健康,責(zé)任心強(qiáng),工作認(rèn)真負(fù)責(zé),體態(tài)良好,有吃苦奉獻(xiàn)精神和甘當(dāng)保姆的意識(shí);
接受過(guò)安全護(hù)衛(wèi)或相關(guān)訓(xùn)練,訓(xùn)練有素,掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能,并定期進(jìn)行安全防范學(xué)習(xí),增強(qiáng)安全防范能力;
熟悉小區(qū)環(huán)境,熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī),能恰當(dāng)?shù)奶幚砗蛻?yīng)對(duì)小區(qū)護(hù)衛(wèi)工作;思想品質(zhì)好,作風(fēng)正派,熱愛(ài)安全護(hù)衛(wèi)工作,無(wú)不良記錄;
安全護(hù)衛(wèi)人員配備對(duì)講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)工具;
當(dāng)班時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志和執(zhí)勤工號(hào),穿戴統(tǒng)一制服,工具佩戴規(guī)范,儀容儀表規(guī)范整齊;
上崗時(shí)精神振作,舉止應(yīng)文明,姿態(tài)良好,大方、得體,精神振作,姿態(tài)良好,抬頭挺胸,注意檢查和保持儀表;在執(zhí)勤時(shí)不吸煙、吃零食, 不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?不彎腰駝背,前傾后靠;
講普通話,可以進(jìn)行簡(jiǎn)單英語(yǔ)會(huì)話;
交接班制度完善,并有工作及交接班記錄。
2、門衛(wèi)
參照《門衛(wèi)制度》執(zhí)行。
各出入口24小時(shí)有值班看守,主出入口至少有2人駐守,其余出入口至少有一人值守;按照委托合同要求進(jìn)行進(jìn)出車輛管理、訪客登記,謝絕業(yè)主拒絕訪問(wèn)人員和未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)的商販入內(nèi),大件物品搬出實(shí)行登記,實(shí)施交通指揮交通疏導(dǎo)等工作。
3、巡邏
參照《小區(qū)保安人員巡邏檢查制度》執(zhí)行。
白天巡邏次數(shù)不少于6次,夜間巡邏次數(shù)不少于8次,重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時(shí)間以及特殊情況加強(qiáng)巡邏;每組巡邏人員不少于2人,并排或列隊(duì)巡邏,規(guī)范整齊;及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患;接受業(yè)主(使用人)投訴和求助;回答用戶的詢問(wèn);在遇到突發(fā)事件時(shí),及時(shí)報(bào)告警方與管理服務(wù)中心,必要時(shí)采取正當(dāng)防衛(wèi),防止事態(tài)擴(kuò)大,協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)和證據(jù);安全巡邏有記錄有檢查。
4、緊急事故反應(yīng)
參照《突發(fā)事件處理制度》執(zhí)行。
制定緊急事故處理預(yù)案,至少包括:火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應(yīng)急等;
有緊急事件救護(hù)組織,并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài);
書面描述緊急事故救護(hù)組織職責(zé),并讓每位成員了解,周期性地進(jìn)行反應(yīng)訓(xùn)練;
高層住宅按消防要求組織進(jìn)行疏散演習(xí);
對(duì)緊急事故做出快速、正確的反應(yīng);盡可能減少破壞和損失程度;
按照業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托組織恢復(fù)生活秩序,如:幫助恢復(fù)電力供應(yīng)、搶救財(cái)產(chǎn)等。
5、其他防范措施
設(shè)有業(yè)主(使用人)求助與報(bào)警電話,24小時(shí)有人值守;
接到報(bào)警信號(hào),確認(rèn)后管理服務(wù)中心應(yīng)立即派人趕往現(xiàn)場(chǎng)查看,予以恰當(dāng)?shù)木o急處理;
涉及人身安全處,設(shè)有明顯標(biāo)志并有防護(hù)措施;
協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序,防止不安全事件發(fā)生;
對(duì)小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車庫(kù)、道路的照明設(shè)施加強(qiáng)維護(hù),保持必要的照明;
建立空置房屋、設(shè)備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。
建立訪客登記、車輛登記、值勤與巡邏記錄等資料。
6、標(biāo)準(zhǔn)與要求
總體管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):達(dá)到《上海市住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》五級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。
應(yīng)急及突發(fā)事件接報(bào)后立即趕到現(xiàn)場(chǎng)處理。
保安員崗前、崗中培訓(xùn)率達(dá)到98%。
對(duì)保安服務(wù)的滿意率達(dá)到92%以上。
